法院: 善意购房人购买的家庭唯一住房, 可排除银行抵押权执行

一、争议焦点 在开发商（被执行人）的房屋因其他债务被法院查封，于查封前已签订购房协议、支付全部价款并实际入住的购房者，其享有的民事权益能否排除申请执行人（银行）基于生效法律文书所主张的强制执行。 二、案情简要 某房地产开发企业（下称“开发商”）为关联公司向某银行的贷款提供担保，双方签订了形式上的《商品房买卖合同》并办理了网签，但未办理正式的抵押登记。后因贷款未能偿还，银行依据生效民事调解书申请法院查封了开发商名下包括案涉房屋在内的98套房产。

购房者孙某于法院查封前，在开发商售楼处签订了《房源确认单》，以总价317520元购买了一套房屋。孙某通过向开发商指定的顶账方支付款项的方式付清了房款，开发商向其出具了收款收据。随后，孙某对房屋进行装修并实际入住，缴纳了物业、取暖等各项费用。因房屋被查封，无法办理产权过户登记，孙某遂向执行法院提出异议。银行不服中止执行的裁定，提起了申请执行人执行异议之诉。 三、裁判要旨 购房者孙某在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同、支付全部价款并合法占有房屋，且未能过户非因自身原因所致。同时，其所购房屋系用于家庭居住的唯一住房。在此情况下，其为善意无过错的商品房消费者，其基于生存居住权享有的物权期待权，可以排除银行基于普通金钱债权或即便被生效文书确认的“优先受偿权”所申请的强制执行。 四、案件索引 （2025）辽03民终999号民事判决书。